La elección entre alquilar o comprar una propiedad representa una de las decisiones más cruciales y fundamentales en la vida de cualquier persona. Sin embargo, para la mayoría de las personas, esta decisión no resulta tan sencilla como podría parecer a primera vista. La opción adecuada depende en gran medida de la situación financiera individual y el nivel de ingresos que la persona posea.
En el post del día de hoy, te proporcionaré la guía definitiva para que puedas tomar la mejor decisión entre alquilar o comprar una propiedad.
Nota: Esta guía es universal y atemporal, aplicable en cualquier parte del mundo, sin importar la época. Ya sea que estés en Latinoamérica, Europa, Estados Unidos o China, te será de gran utilidad.
La compra de una propiedad no siempre es la elección más acertada. A menudo, surgen mitos como la creencia de que comprar una propiedad es siempre una inversión segura, que las propiedades nunca disminuyen de valor o que no se puede generar riqueza mediante el alquiler. Esto es completamente falso, ya que son mitos propagados principalmente por personas mal informadas.
A continuación, exploraremos los principales beneficios de optar por el alquiler en lugar de la compra de una propiedad.
VENTAJAS DE ALQUILAR:
1. Menor riesgo de comprar y que la propiedad baje de valor:
Sin dudas, existe la posibilidad de que las propiedades disminuyan su valor, basta con mirar lo que sucedió en 2008 en Estados Unidos o la tendencia en Argentina desde 2018 hasta el presente (año 2023), donde los precios de las propiedades no dejan de caer. Esta volatilidad representa un riesgo considerable que puedes evitar al optar por el alquiler de la propiedad.
2. Costo predecible de alquiler:
Alquilando, no enfrentaras los gastos imprevistos que conlleva ser el propietario. Por ejemplo, como propietarios, serías responsable de cubrir los costos de reparaciones si algo se daña en la propiedad, o de asumir los gastos en caso de una renovación necesaria. Además, en situaciones adversas como un terremoto, también estarías a cargo de los costos de la reconstrucción.
3. No tienes la ilusión de inversión:
Al adquirir una propiedad, a menudo se tiene la ilusión de realizar una inversión. Sin embargo, la verdad es que esto no siempre resulta ser una inversión rentable, como lo argumenta Alex Avery en su libro «The Wealthy Renter». En realidad, las construcciones rara vez aumentan su valor; generalmente, es solo el valor del terreno lo que puede experimentar un incremento significativo a través del tiempo.
4. Pagas por un servicio:
En esencia, al alquilar, estás pagando por el servicio de habitar un lugar, es tan sencillo como eso. Es como suscribirse a Netflix, donde pagamos por el servicio de ver películas; de manera similar, el alquiler se trata de pagar por el servicio de tener un lugar para vivir. Además, al ser propietario, surgen todos esos gastos que no se tienen al alquilar, como los impuestos sobre la propiedad, los gastos de mantenimiento y, en caso de comprar mediante un préstamo hipotecario, los intereses.
5. Costo de oportunidad:
Lo que a menudo se ignora pero, es de suma importancia, es el concepto de costo de oportunidad del dinero. Esto implica que, en vez de que inviertas esos fondos en una propiedad, los destines a una inversión que te ofrezca rendimientos más lucrativos.
Pero espera un momento, el alquiler no siempre es la elección más adecuada, la verdad es que existen escenarios en los que el alquiler es la mejor opción y otros en los que comprar lo es. En última instancia, todo se reduce a números.
Si abordamos la decisión de alquilar o comprar desde una perspectiva financiera racional, nuestra calidad de vida puede mejorar considerablemente.
Para determinar numéricamente cuál opción es la mejor, debemos considerar los costos totales. Los costos irrecuperables de cada decisión. Un costo irrecuperable es aquel que pagamos sin obtener ningún valor residual asociado.
Costos irrecuperables de alquilar o comprar
una propiedad:
Costo irrecuperable del alquiler:
En el caso del alquiler, el costo irrecuperable es bastante intuitivo: simplemente es la cantidad que pagamos mensualmente por el alquiler.
Costo irrecuperable de comprar:
Por otro lado, al comprar una propiedad, los costos irrecuperables son más variados y complejos.
Los costos irrecuperables al comprar una propiedad abarcan varios aspectos. En primer lugar, están los impuestos anuales que debemos pagar por la propiedad, que suele representar alrededor del 1% de su valor, siendo una tasa estándar. Además, se encuentran los gastos de mantenimiento, que incluyen reparaciones, pintura y otros cuidados necesarios.
Supongamos, como ejemplo, que estos costos de mantenimiento también ascienden al 1% anual del valor de la propiedad. Si adquirimos la propiedad al contado, surge otro costo irrecuperable: el costo de oportunidad del dinero. Este costo refleja la diferencia entre haber invertido el dinero en la propiedad y haberlo invertido en una opción de inversión más rentable, como el mercado de valores.
De acuerdo con el estudio «No Price Like Home: Global House Prices,» que analiza los precios de las propiedades desde 1870 hasta 2012, el precio promedio de las propiedades en ese período aumentó un 1% por encima de la tasa de inflación.
Sin embargo, según el «Credit Suisse Global Investing Yearbook» de 2023, en el período comprendido entre 1900 y 2022, el precio promedio de las acciones aumentó un 5% anual. Esto significa que el costo de oportunidad del capital, es decir, la diferencia en rendimiento entre las acciones y las propiedades es del 4%.
Ahora, consideremos el escenario en el que adquirimos la propiedad con una hipoteca, como es común en la mayoría de los casos. Supongamos que optamos por comprar la propiedad mediante un préstamo hipotecario. En este caso, debemos tener en cuenta el costo del capital, es decir, el costo de financiamiento de la hipoteca, que se conoce como la tasa de interés.
Consideremos una tasa de interés anual total del 4%, que es relativamente baja y representa un escenario optimista, ya que en algunos países las tasas de interés son considerablemente más altas. Pero, para fines prácticos, asumiremos un 4% de tasa de interés para este ejemplo.
Ahora, sumemos todos los costos irrecuperables asociados con la compra de la propiedad:
- 1% anual en impuestos.
- 1% anual en costos de mantenimiento.
- 4% en costo de oportunidad del dinero o costo del capital debido a la tasa de interés hipotecaria.
En resumen, en este ejemplo, el total de costos irrecuperables para comprar la propiedad sería del 6%.
Seguramente, te estarás preguntando qué hacer con esta información y la respuesta es sencilla. Si el costo de alquilar la propiedad supera el 6% anual del valor de la misma, entonces es más conveniente comprar. En cambio, si el costo de alquiler es inferior al 6% anual del valor de la propiedad, lo más adecuado es optar por el alquiler.
Ejemplo:
Por ejemplo, si tienes una propiedad valorada en $100.000 dólares y el costo anual del alquiler es de $5.000, en este caso, sería más conveniente alquilar, ya que el costo del alquiler es inferior al 6%.
Sin embargo, supongamos que el alquiler de la misma propiedad, valorada en $100.000 dólares, fuera de $9.000 anuales. En esta situación, sería más conveniente comprar la propiedad, ya que el costo del alquiler supera el 6%.
Es importante tener en cuenta que la tasa de interés puede variar considerablemente, al igual que los rendimientos, especialmente en el mercado de acciones. Mientras que los rendimientos del mercado de acciones suelen ser más predecibles a lo largo del tiempo, los rendimientos de una propiedad individual pueden ser más difíciles de estimar.
Por ejemplo, no es lo mismo invertir en una propiedad en Dubái que en Buenos Aires, ya que las condiciones del mercado y los rendimientos pueden variar significativamente de acuerdo a sus ubicaciones.
En este post, te he presentado una guía práctica basada en datos para ayudarte a tomar la mejor decisión entre alquilar o comprar una propiedad. Lo que te he proporcionado es un ejemplo que puedes ajustar a tu situación personal y utilizarlo como referencia para tomar una decisión informada.